問：

本人34歲，公務員，月入30,000元；太太32歲，月入20,000元，育有一名四歲女兒，住在大埔區居屋，2013年以322萬元買入，已補地價，欠銀行210萬元，月供8,501元，現市升值約400萬元。最近賣出另一個物業，約有80萬元現金，15萬元備用現金，同時有35萬元股票留來給女兒作讀書基金，每月可儲8,000元。

請問如何善用80萬元來再買樓收租，可以將來退休有保障呢？謝謝。

答：

讀者借貸力為﹙30,000＋20,000﹚10,000×2.59×50%＝ 6.47mil。借貸力已用210萬元，即210647 ＝ 32%。

再買樓可以，亦老實講公務員工作雖穩定但格局做不大。若採用傳統「使剩就儲」的方法，就當你係高級AO，仍擺脫不了老來要慳住使，過尊嚴受損的生活。除非閣下是一位異人，搵萬八元同九萬元的時候每月支出仍然一樣，不過咁樣做人實在無癮。又或閣下是位聖人，以拯救世人為己任，自身享受同仔女支出從不提升。所以，18萬元月薪者仍需用買樓去騎劫租客的方法，逼多幾個人每月交糧給你，以加快儲錢進度，那老來才有機會一個人使幾個人﹙租客﹚為你儲到的成果，於通脹及醫療使費勁升的世界中漫游。

大埔區實在配合小康之家慢慢成長之格局，300萬元樓有翠屏；3,000萬元樓有康樂園，而兩者之間有天賦海灣、新達這些盤，適合年輕業主逐步上。現居屋若是聯名，夫婦再出名買樓便不能運用香港按證之二按，使首期需樓價之40%，令80萬元買唔成樓。正確部署為靚做一拆二，假設是拆開先生名，先生可八成買樓上會加免付雙倍印花稅，如入手翠屏只付60餘萬元首期加埋雜費，80萬元可做到。

假設新樓是八成上會，最妥當係自己一家搬去住，而原有已補地價居屋租出去，更可補10萬元令結欠少於市價50%而正用途為租出，即令收回租金作下次買樓之入息證明，提升借貸力為﹙30,000＋20,000 ＋10,000×70%﹚10,000×2.59×50%＝7.38mil。

當然，若行小路，公務員可將原有居屋拆名時再按爆八成，令手上現金提升400×80%－210＝110萬元。拆名後用用太太名買一私樓，再偷偷租出。由於太太非公務員，若偷租樓一事被發現可參考不少人試過之規範風險方法。完成此事，讀者自住居屋而現金水平提升至80＋15＋110＝205萬元及擁一間樓收租，情況遠比自己想的套了80萬元出來究竟點收息好，手上多了205－80＝135萬元在手。

收息方面，將五年Double保險方案行夠八年回報提升至177%，即10萬元放八年取回27.7萬元，適合小朋友讀書基金。另外用債基方案比用直債較適合讀者，無年期而此時買入收取達15%息，買完新樓仲有約130萬淨可收16,250元月利息。

 ﹙ 刊出日期：2016年4月15日 ﹚

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